SAC e Price em uma linha cada
SAC (Sistema de Amortização Constante): a parte amortizada é a mesma todo mês — você paga o principal em parcelas iguais. Como o juros incide sobre o saldo devedor (que cai linearmente), as parcelas começam altas e vão diminuindo.
Tabela Price (Sistema Francês): a parcela total é fixa do início ao fim. No começo, a maior parte da parcela é juros e pouco vai pra amortização. Com o tempo, a composição inverte. Mas a parcela em si nunca muda (em valor nominal).
As fórmulas (sem mistério)
SAC
Em cada mês k, a parcela P[k] é:
P[k] = A + (saldo[k-1] × i)
Onde A = principal ÷ número de meses (amortização fixa), saldo[k-1] = saldo devedor no mês anterior, i = taxa mensal de juros.
A primeira parcela é A + (principal × i); a última é A + (A × i).
Price
A parcela P é constante e dada pela fórmula PMT:
P = principal × i ÷ (1 − (1+i)^−n)
Onde n = número de meses. A cada mês, os juros são saldo × i e a amortização é P − juros.
Juros mensal Caixa
Atenção à convenção: a Caixa divulga a taxa em efetiva anual (ex.: 11,49% balcão), mas o contrato calcula os juros do mês pela taxa nominal anual ÷ 12. A nominal equivalente aos 11,49% efetivos é 10,9259% a.a. → i = 0,9105% a.m.. O erro clássico das planilhas de internet é dividir a efetiva direto por 12 (0,958% a.m.), o que infla a parcela em ~4,5%.
Comparação numérica em R$ 400 mil / 30 anos / 11,49% a.a. efetiva
| Indicador | SAC | Tabela Price | Diferença |
|---|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 4.753 | R$ 3.787 | SAC R$ 966 a mais |
| Última parcela | R$ 1.121 | R$ 3.787 | Price 3,4× maior no fim |
| Total pago (parcelas) | R$ 1.057.375 | R$ 1.363.289 | Price paga +R$ 306k |
| Total de juros | R$ 657.375 | R$ 963.289 | Price paga 47% mais juros |
| Saldo aos 5 anos | R$ 333.333 | R$ 388.497 | SAC já amortizou +R$ 55k |
| Saldo aos 15 anos | R$ 200.000 | R$ 334.548 | SAC já amortizou +R$ 135k |
Valores de amortização + juros (taxa nominal 10,9259% ÷ 12, conforme contrato), sem seguros e tarifa, que são iguais nos dois sistemas no 1º mês.
O ponto de breakeven: até quando Price compensa
Aqui está a pergunta que importa: "Em quanto tempo o saldo a quitar do Price fica maior que o do SAC?"
Esse é o ponto onde, se você decide quitar o contrato (vendendo o imóvel, refinanciando, amortizando integralmente), o SAC passa a custar menos.
Como calcular: para cada mês k, soma o que você já pagou em parcelas e adiciona o saldo devedor atual. Esse total é o Custo Total Acumulado (CTA). Em algum mês, CTA_Price > CTA_SAC pela primeira vez. Esse é o breakeven.
Para R$ 400 mil, 30 anos, 11,49% efetiva — juros pagos até a quitação
| Horizonte | Juros pagos (SAC) | Juros pagos (Price) | SAC economiza |
|---|---|---|---|
| Quitar em 3 anos | R$ 124.737 | R$ 130.187 | R$ 5.450 |
| Quitar em 5 anos | R$ 200.612 | R$ 215.712 | R$ 15.100 |
| Quitar em 10 anos | R$ 364.804 | R$ 423.111 | R$ 58.308 |
| Quitar em 20 anos | R$ 583.929 | R$ 784.610 | R$ 200.682 |
| Levar até o fim (30 anos) | R$ 657.375 | R$ 963.289 | R$ 305.914 |
Em custo de juros, o SAC vence em qualquer horizonte — porque amortiza mais rápido desde o 1º mês. O que o Price oferece é fôlego de caixa: a parcela é R$ 966 menor no início, e o desembolso acumulado do Price só fica maior que o do SAC por volta do mês 193 (~16 anos). Se você investir a diferença das parcelas com bom rendimento (acima da taxa do contrato), o Price pode empatar ou vencer — essa análise de custo de oportunidade está no nosso simulador.
Resumindo: orçamento apertado ou horizonte curto com disciplina de investir a diferença → Price se defende. Para todo o resto, SAC é a aposta segura.
Quando faz sentido escolher SAC
- Você pretende ficar 10+ anos no imóvel — quase certo que SAC paga menos no acumulado.
- Cabe no orçamento a primeira parcela mais alta — porque vai cair depois.
- Tem perspectiva de aumento de renda — o esforço cai junto com a parcela e a inflação corrói o que sobra.
- Quer reduzir prazo com FGTS a cada 2 anos — em SAC, o efeito é mais expressivo.
- Cliente conservador — preferir terminar o contrato antes (40-50% do prazo) é viável.
Quando faz sentido escolher Price
- Pretende vender o imóvel em menos de 5-7 anos — investidor, primeira casa transitória.
- Orçamento atual está muito apertado e ~R$ 970 a mais por mês é decisivo na aprovação (lembrando: no Price o limite de comprometimento cai para 25%).
- Vai usar o imóvel pra alugar — parcela fixa é previsível e fica mais próxima do aluguel.
- Cliente quer previsibilidade absoluta da parcela mensal.
Como a amortização antecipada muda esse jogo
Aportes de FGTS ou recursos próprios ao longo do contrato mudam significativamente o cenário. Você pode escolher entre duas estratégias na hora de amortizar:
Reduzir o prazo
O aporte vai pro saldo devedor; a parcela continua a mesma; o financiamento encerra mais cedo. Em ambos os sistemas, essa é a estratégia que mais economiza juros totais.
Reduzir a parcela
O aporte vai pro saldo, mas o cálculo da parcela é refeito pros meses restantes (PMT do Price ou amortização base do SAC). Você paga menos por mês, mas continua até o fim do prazo original.
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