Como a Caixa calcula sua parcela
A Caixa divulga as taxas em efetiva anual — os 11,49% a.a. do balcão (mai/2026) são taxa efetiva. No contrato, porém, os juros do mês são calculados pela taxa nominal anual dividida por 12: a nominal equivalente aos 11,49% efetivos é 10,9259% a.a., ou seja, 0,9105% ao mês sobre o saldo devedor. Quem divide os 11,49% direto por 12 (0,958% a.m.) chega a uma parcela ~4,5% maior do que a real — erro comum em simuladores por aí.
Sobre o saldo financiado, dois sistemas:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização (parte do principal) é fixa todo mês. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai linearmente. A parcela total decresce ao longo do contrato.
- Tabela Price (Sistema Francês): a parcela total é fixa do início ao fim. Os juros começam altos e vão diminuindo; a amortização começa pequena e cresce. O valor nominal nunca muda.
O encargo que sai do bolso inclui ainda seguros (MIP por idade e DFI) e a tarifa de administração (R$ 25/mês, só no SFH). As tabelas abaixo mostram amortização + juros; some ~R$ 60–200 de seguros conforme idade e valor do imóvel. E lembre: a Caixa permite comprometer até 30% da renda no SAC e 25% no Price.
Parcela de R$ 280 mil financiados (30 anos)
Cenário típico: comprador classe média comprando primeiro imóvel de aproximadamente R$ 350 mil, dando R$ 70 mil de entrada (20%). Idade 35 anos, sem FGTS-Cotista.
| Cenário | 1ª parcela SAC | Parcela Price (fixa) |
|---|---|---|
| SBPE Balcão (11,49% efetiva) | R$ 3.330/mês | R$ 2.650/mês |
| SBPE Bonificação 2 (11,19% efetiva) | R$ 3.260/mês | R$ 2.590/mês |
| Pró-Cotista (9,01% efetiva) — quota máx. 60% e teto R$ 300k: para financiar R$ 280k o imóvel precisa valer ≥ R$ 467 mil (no imóvel de R$ 350 mil deste cenário, a linha financia no máx. R$ 210 mil) | R$ 2.800/mês | R$ 2.180/mês |
| MCMV Classe Média (10,47% efetiva) — renda até R$ 13 mil | R$ 3.110/mês | R$ 2.460/mês |
Renda mínima para aprovação: parcela máxima é 30% da renda bruta familiar (SAC) ou 25% (Price). Para R$ 3.330/mês, renda mínima é R$ 11.100. Composição de renda ajuda a chegar lá.
Parcela de R$ 400 mil financiados (30 anos)
Cenário comum: imóvel de aproximadamente R$ 500 mil, entrada R$ 100 mil. Faixa típica de Americana, Santa Bárbara, classes médias.
| Cenário | 1ª parcela SAC | Parcela Price (fixa) |
|---|---|---|
| SBPE Balcão (11,49% efetiva) | R$ 4.750/mês | R$ 3.790/mês |
| SBPE Bonificação 2 (11,19% efetiva) | R$ 4.660/mês | R$ 3.710/mês |
| SBPE Customizada (10,99% efetiva) — VF ≥ R$ 300k, prazo ≤ 96m | Não compatível com 30 anos | — |
| Pró-Cotista — não cobre R$ 400k (limite R$ 300k) | — | — |
| MCMV Classe Média (10,47% efetiva) — imóvel até R$ 600k | R$ 4.440/mês | R$ 3.510/mês |
Renda mínima: R$ 15.850 (SAC balcão). Com composição de até 3 pessoas, chega-se mais facilmente.
Parcela de R$ 600 mil financiados (30 anos)
Cenário: imóvel aproximadamente R$ 750 mil, entrada R$ 150 mil. Faixa intermediária do mercado.
| Cenário | 1ª parcela SAC | Parcela Price (fixa) |
|---|---|---|
| SBPE Balcão (11,49% efetiva) | R$ 7.130/mês | R$ 5.680/mês |
| SBPE Bonificação 2 (11,19% efetiva) | R$ 6.990/mês | R$ 5.560/mês |
| SBPE Customizada (10,99% efetiva) — VF ≥ R$ 300k, prazo ≤ 96m | R$ 11.490/mês (96 meses) | — |
| MCMV não atende (acima do teto) | — | — |
Renda mínima: R$ 23.770 (SAC balcão). Com Bonificação 2, R$ 23.320. Composição com cônjuge ou parente é comum nessa faixa.
Parcela de R$ 1 milhão financiado (30 anos)
Imóvel a partir de R$ 1,25 mi, entrada de R$ 250 mil. Faixa SBPE estende-se até R$ 2,25 mi (teto SFH). Acima disso, modalidade CDI.
| Cenário | 1ª parcela SAC | Parcela Price (fixa) |
|---|---|---|
| SBPE Balcão (11,49% efetiva) | R$ 11.880/mês | R$ 9.470/mês |
| SBPE Bonificação 2 (11,19% efetiva) | R$ 11.660/mês | R$ 9.260/mês |
| SBPE Customizada (10,99% efetiva, 96 meses) | R$ 19.140/mês | — |
Renda mínima: R$ 39.610 (SAC balcão). Composição com até 3 pessoas viabiliza com renda individual menor. Cuidado: SFH atende avaliação até R$ 2,25 mi. Acima disso a operação vai para o SFI (taxa um pouco maior) ou para o Crédito CDI.
Parcela de R$ 1,5 milhão financiado (30 anos)
Imóvel R$ 1,9 mi, entrada R$ 400 mil. Faixa alto padrão, dentro do SFH ainda.
| Cenário | 1ª parcela SAC | Parcela Price (fixa) |
|---|---|---|
| SBPE Balcão (11,49% efetiva) | R$ 17.820/mês | R$ 14.200/mês |
| SBPE Bonificação 2 (11,19% efetiva) | R$ 17.480/mês | R$ 13.890/mês |
| Avaliação acima de R$ 2,25 mi: SFI (12% efetiva) ou Crédito CDI (120% do CDI, só SAC) | Variável — consultar | — |
Renda mínima: R$ 59.420 (SAC balcão). Nessa faixa, composição entre 2 pessoas de alta renda é frequente. O Pró-Cotista não atende. MCMV também não.
Esses valores são estimativa. O simulador mostra os seus.
O simulador da Pórtico calcula a parcela exata com sua renda, idade, FGTS e modalidade — inclui seguros e tarifa real.